Les différents crédits immobiliers

Quand on pense « crédit immo », c'est le prêt amortissable qui vient en tête. Mais il est loin d'être la seule option.

Le crédit immobilier en chiffres

80 % des ménages en France ont recours au crédit immobilier pour financer l'acquisition de leur résidence principale. Si le prêt immobilier amortissable reste le choix par défaut pour beaucoup d'entre eux, il existe différents types de crédits bancaires pour les emprunteurs.

En 2022, les emprunteurs ont pu obtenir en moyenne un crédit immobilier à :

• 2,25 % sur 15 ans
• 2,45 % sur 20 ans
• 2,55 % sur 25 ans

Les différents types de crédit bancaire ont vocation à couvrir l'ensemble des profils emprunteurs. Selon les conditions de ressources, le type de bien (neuf, ancien, terrain à construire), l'âge et le profil de l'emprunteur, il peut être intéressant d'opter pour un prêt plutôt qu'un autre. Si un prêt vous est refusé, d'autres options existent pour monter votre plan de financement.

Les crédits bancaires aux particuliers

Le prêt immobilier classique

Aussi appelé prêt amortissable, c'est le plus couramment contracté par les ménages pour financer leur achat immobilier. Ce type de prêt a l'avantage d'être souple sur les conditions d'emprunt : il ne s’inscrit pas dans une réglementation définie. Les taux, la durée de remboursement, les conditions de négociation et de remboursement dépendent des établissements bancaires.

Cela étant, pour optimiser ses chances d'obtention de prêt, mieux vaut avoir un dossier solide (revenus élevés, taux d'endettement bas, situation professionnelle stable, apport personnel important, etc.). 

Généralement, plus le montant de l’emprunt est élevé et plus la durée d’un remboursement est longue. Le taux d’intérêt varie selon les établissements de crédit. Il peut être fixe, variable ou modulable. Il est conseillé d'effectuer une simulation avec les différents taux afin d'obtenir un devis de crédit.

Le prêt amortissable est souvent cumulé avec d'autres prêts d'aide à l'accession à la propriété. Si votre banque le permet, vous pouvez demander le lissage de vos prêts afin d'équilibrer vos mensualités.

Plafond : aucun, mais un emprunt minimum de 75 000 € est exigé.

Durée du prêt : entre 25 et 30 ans en moyenne.

Le prêt relais ou In Fine

Ce prêt, destiné à toute personne souhaitant acquérir un bien immobilier locatif, fonctionne à l’inverse d’un crédit immobilier amortissable. Il s’agit du remboursement du montant emprunté avec les intérêts divisé en mensualités.

En effet, les mensualités de remboursement applicables au prêt In Fine comprennent uniquement les intérêts sur le montant emprunté, et l’emprunteur rembourse donc le montant total en une fois, en fin de prêt.

Pour l'obtention du prêt In Fine, les établissements bancaires exigent la souscription d'une assurance-vie, sous forme de compte épargne dédié au remboursement du montant final.  

Dans ce type de prêt, le montant des intérêts reste fixe tout le long du remboursement, et est supérieur à un prêt classique. De manière générale, l’emprunteur a l’avantage de pouvoir rembourser un montant moins important chaque mois et peut bénéficier de plus de temps pour rembourser le montant total.

Durée du prêt : entre 3 et 15 ans

Le Prêt Paris Logement

La situation exceptionnelle du marché immobilier parisien a conduit la Ville de Paris à mettre un dispositif spécial pour les Parisiens souhaitant acquérir un logement neuf ou ancien dans Paris intra-muros : le Prêt Paris Logement 0 % » (PPL 0 %). Ce crédit gratuit, accordé en fonction des ressources de l'emprunteur, est accordé sous conditions de revenus. Les voici pour 2023 :

Durée du prêt : 15 ans

Plafond : 24 200 € pour une personne seule, 39 600 € pour les ménages composés de deux personnes et plus.

Le Plan Epargne Logement (PEL)

Bien connu des épargnants, le PEL résulte d’un compte épargne ouvert par l’emprunteur, d’une durée de vie de 4 ans. Au-delà, l'emprunteur est libre de faire de son épargne ce que bon lui semble. Mais cette épargne permet avant tout à l'épargnant d'entamer les négociations pour un prêt immobilier à un taux particulièrement intéressant auprès de son établissement bancaire.

Le taux d’intérêt du PEL en 2023 est de 2 % brut (1,4 % net après application de la flat tax).

Les conditions d'emprunt avec un PEL sont les suivantes :

• Être une personne physique (et non une personne morale) ;
• Ne pas être déjà détenteur d'un PEL dans un autre établissement ;
• Effectuer un versement initial minimum est de 225 euros ;
• Alimenter le PEL à hauteur de 540 euros au minimum par an. Sur ce point, sachez que la fréquence des versements est libre. Mais on conseille toutefois aux épargnants d'opter pour le prélèvement automatique, à hauteur de 45 € par mois, depuis le compte courant vers leur PEL.

Plafond : 61 200 euros

Durée du prêt : de 2 à 15 ans

Le Compte Epargne Logement (CEL)

Le CEL garantit un taux préférentiel en cas d’acquisition d’un logement ou de travaux immobiliers. Afin d’obtenir ce prêt, le compte doit être nécessairement ouvert depuis plus de 18 mois. Il doit également avoir généré des intérêts, selon l’activité à financer (travaux, construction ou acquisition).

Comme le PEL, ce prêt à tarif préférentiel se réalise la majeure partie des cas dans la banque où le compte a été ouvert. Son taux d’intérêt est variable, et est calculé en fonction de la période d’épargne sur le compte.

Plafond : 15 300 €

Durée du prêt : entre 2 et 15 ans

Le prêt conventionné

Accordé sans conditions de ressources, le Prêt Conventionné a ceci de particulier qu'il ouvre droit aux Aides Personnalisées au Logement (APL).

Ce type de crédit immobilier est accordé par les organismes financiers ayant un accord avec l’État.

Outre l'absence de conditions de ressources, ce prêt n'exige pas non plus d'apport personnel et permet de bénéficier de taux d'intérêt et de frais de notaire inférieurs aux crédits immobiliers classiques.

Plafond : en fonction des taux.

Durée du prêt : de 5 à 30 ans.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro, plus couramment appelé PTZ, est un dispositif destiné à faciliter l'accession à la propriété des personnes dont les ressources n’atteignent pas un certain plafond, et aux personnes n’ayant pas été propriétaires les 2 années précédentes. En conséquence, il n'est proposé que pour l'achat ou la construction d'une résidence principale par les organismes financiers ayant passé une convention avec l’Etat.

En 2023, ces plafonds de ressources sont les suivants :

Ces montants correspondent au revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. De même que pour les ressources de emprunteurs, le montant du prêt est également conditionné : selon la région où est situé le logement à financer. Le montant du PTZ est défini en appliquant un certain pourcentage au coût total de l’acquisition :

Les conditions de remboursement du PTZ sont similaires à celles d'emprunt : elles varient en fonction des revenus, de la composition du ménage et de la région du bien.  

Plafond : 40 % du coût total.

Durée du prêt : entre 20 et 25, avec une période de différée de 5 à 15 ans, pendant laquelle le remboursement du prêt est suspendu.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le PAS reprend les conditions d'emprunt du PTZ et du prêt conventionné. À savoir :

• il est accordé uniquement par les organismes financiers conventionnés par l’Etat ;
• il ne permet de financer que la résidence principale (travaux d’au moins 4000 €, construction ou achat) ;
• il peut s'obtenir sans apport personnel ;
• il s'agit d'un financement partiel qui n'a pas pour but de couvrir l'ensemble des frais liés à l'acquisition.

Cependant, le prêt d’accession sociale ne participe pas aux frais de notaire. Destiné à faciliter l'accession à la propriété des plus modestes, ce coup de pouce financier exige de respecter un certain plafond de ressources, selon la zone de résidence et la composition du foyer.

Durée du prêt : 5 à 30 ans.

Le prêt immobilier fonctionnaire

Les crédits immobiliers constituent un risque pour les banques. Les établissements prêteurs doivent s'assurer du remboursement, mois après mois, du capital prêté. Et les défauts de paiement ne sont pas rares. En fonction du profil de l'emprunteur, elles établissent un taux d'intérêt, qui représente le niveau de risque qu’elle prend à financer une opération immobilière.

Ainsi, plus le profil est risqué (baisse des revenus, ressources modestes, statut professionnel instable, etc.), plus le taux sera élevé et inversement.

Le cas des fonctionnaires est un peu à part. Qui dit "fonction publique" dit "sécurité de l'emploi", une valeur très prisée par les banques, qui savent que prêter à un fonctionnaire diminue considérablement le risque de défaut de paiement. C’est pourquoi ils représentent un profil privilégié.

Pour cette raison, les banques accordent un taux nominal plus faible. Mais attention : toutes les banques ne proposent pas nécessairement de telles conditions, il est important de procéder à une simulation du prêt immobilier que vous pourriez décrocher en tant que fonctionnaire chez différents établissements. 

Le Prêt Action Logement ou prêt à 1 %

Ancien prêt 1 % patronal, le Prêt Action Logement est réservé aux employés du secteur privé d’entreprises de plus de 10 salariés. D’un montant modeste (25 000 € maximum), il vient compléter l'apport personnel de l'emprunteur, et leur permet de bénéficier d'un taux très avantageux. Avec ce prêt, vous mettez votre employeur à contribution pour financer l'achat de votre résidence principale.

Il s'agit d'un prêt aidé : un crédit complémentaire accordé en parallèle d'un prêt classique pour le financement de l’acquisition d’un logement destiné à la résidence principale. Il fait partie, avec le PTZ + et le Prêt Paris Logement, des aides pour acheter dans le neuf, sous conditions de ressources.

Les logements éligibles peuvent être neufs ou anciens, mais doivent respecter les conditions de performances énergétiques minimales fixées par les articles L. 111-9 à L. 111-10 inclus dans la réglementation thermique de 2012 (RT-2012).

La particularité du Prêt Action Logement est qu'il n'exige aucun apport personnel contrairement aux crédits immobiliers classiques. En effet, c’est l’employeur qui contribue directement au financement du projet à la hauteur de 30 % en s’acquittant de cotisations annuelles. Les fonds récoltés font ainsi office d’apport personnel pour l’employé.

Les différents types de crédits par signature

Si le plus souvent la banque aide l'entreprise en mettant à sa disposition des fonds sous forme de crédits de trésorerie, elle peut aussi lui apporter son concours sous forme d'engagements. Ce qu'on appelle des crédits par signature.

Il existe différents types de crédits par signature : les cautions, les crédits documentaires et les acceptations (ou avals).

Le prêt lissé pour rembourser son crédit par palier

Le prêt palier, une solution de financement modulable

Le cumul des crédits, crédit à la consommation, crédit auto, crédit d'emprunt, est souvent un frein à l'accession à la propriété. C'est dans ce cas précis qu'une branche trop souvent mal connue de la gestion de patrimoine intervient : l'ingénierie bancaire. Et l'une des armes à disposition de l'emprunteur en la matière est la technique du prêt à paliers.

Le prêt lissé n'est autre qu'un prêt "classique" amortissable, dont on module le montant des échéances dans la durée en fonction des capacités de remboursement de l'emprunteur. 

Concrètement, il s’agit d'aménager les mensualités de votre nouveau prêt immobilier en fonction des mensualités d'autres prêts en cours ou à souscrire :

• prêt à taux zéro,
• prêt travaux,
• prêt à 1 % ou Action Logement ou encore le prêt fonctionnaire.

Comment se déroule un prêt palier ?

Le prêt à paliers se construit en deux étapes successives :

1. La pondération : on achètera par exemple 100 000 € sur 10 ans à 1 % et 100 000 € sur 20 ans à 2 %. Dans ce cas le coût d’achat moyen du crédit sera de 200 000 € à 1,50 %. Avec un crédit classique de 200 000 à 2 % sur 20 ans, l'emprunteur paye l’intégralité du prêt sur une base de 2 % ce qui aurait coûté plus cher et aurait engendré de fait une mensualité plus haute.
2. Le lissage qui permet de conserver une mensualité fixe sur la durée totale du crédit. Ainsi le premier prêt sur 10 ans sera amorti plus rapidement et le second ne sera remboursé que d’une manière minime pendant les 10 premières années et avec des mensualités plus fortes sur les 10 dernières années.

Quel crédit choisir pour la construction de sa maison ?

Avant toute chose, il est vivement conseillé aux futurs propriétaires d'effectuer une simulation du prêt de construction de leur future maison en prenant en compte non seulement le coût de la main d'oeuvre et des matériaux mais également les frais d'annexes. Il s'agit des frais de notaires, intercalaires mais également des dépenses liées au logement comme le raccordement à l'électricité ou au gaz naturel par exemple.

Gardez en tête qu'une marge d'erreur est indispensable. 

Les différents types de crédits immobiliers ne sont pas tous disponibles selon que vous achetez ou faites construire. En général, les banques proposent par défaut le "prêt amortissable classique".

Si vous faites construire pour la première fois votre résidence principale, des prêts aidés existent qui peuvent vous permettre de financer une partie du projet. Comme par exemple :

Le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ +), et sa variante l'eco-PTZ sont réservés aux familles qui construisent leur premier logement. Ces crédits peuvent financer jusqu'à 40 % de la construction du bien en fonction de sa localisation géographique. Sans frais, il permet de renforcer le pouvoir d'achat des emprunteurs tout en allégeant les charges financières.

Seul bémol : pour en bénéficier, les familles doivent répondre à des critères de ressources.

Le Prêt conventionné, contrairement au PTZ, est accordé sans conditions de ressources. Il bénéficie d'un taux plafonné en fonction de sa durée. Il est accordé par les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l'Etat.

Notez que le Prêt Conventionné peut également servir à financer vos travaux de transformation ou d'aménagement dès lors que leur montant dépasse 4000 €.

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est une variante du prêt conventionné, avec un taux plus bas et des frais de dossiers plafonnés. Côté travaux, les conditions sont les mêmes qu'avec le Prêt Conventionné : il est possible d'en bénéficier à partir de 4 000 € de frais de travaux.

Le Prêt Action Logement, distribué par le Groupe Action Logement, est ouvert à tout salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins 10 personnes de financer une partie de la construction de sa résidence principale à un tau très avantageux. Le montant du prêt est plafonné à 40 000 euros sur une durée maximale de 15 ans.

Le Prêt Immobilier Fonctionnaire, destiné aux agents de la fonction publique, permet de financer l'achat ou la construction d'un logement neuf, à condition que celui-ci se situe à plus de 50 km du lieu de travail du fonctionnaire. Il est plafonné à 3 887 € et sa durée ne peut excéder 15 ans.

Crédits immobiliers : les prêts pour les professionnels

Un crédit professionnel est, comme son nom l’indique, un moyen de financement à destination des professionnels. Un particulier ne pourra pas prendre un emprunt professionnel en son nom à moins qu’il soit auto-entrepreneur. Pour obtenir un prêt professionnel, il faut exercer une activité en tant que :

• Profession libérale : médecin, artisan, commerçant, avocat, comptable, etc. ;
• Très petite entreprise (TPE) ;
• Association.

Le prêt professionnel peut servir pour la création ou le développement d’une entreprise. Il peut avoir différentes fonctions :

• équipement ;
• trésorerie ;
• investissement dans un bien immobilier : ce sont ce que l’on appelle les murs commerciaux ;
• fonds de commerce et investissements ;
• développement d’un projet.

Afin de pouvoir vous y retrouver parmi tous les crédits à destination des professionnels qui sont proposés voici les différentes catégories de prêt que ce soit pour les particuliers ou pour les professionnels. Les seules choses qu’un particulier ne peut pas obtenir sont l’affacturage ou le crédit-bail. Voici les différents types de prêts professionnels :

• le crédit amortissable : il sert surtout pour l’achat de biens d’équipement comme du mobilier ou un véhicule. C’est également un crédit qui peut servir pour des équipements immatériels comme pour une licence. 
• le prêt non amortissable : il peut être intéressant en cas de besoin en trésorerie ou pour des facilités de caisse. Les facilités de caisse peuvent être gérées par une entreprise extérieure qui a le rôle de factor, par conséquent, cela s’appelle de l’affacturage. 
• le crédit-bail : il est utile pour du matériel informatique, un véhicule ou pour des murs commerciaux ou autres bien immobilier. 
• le prêt fonctionnaire : réservé aux agents de la fonction publique, est un crédit d'aide à l'accession à la propriété. Il vient en complément d'un crédit classique.

Le prêt hypothécaire : un risque à prendre ?

Le prêt hypothécaire ou crédit hypothécaire est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) dont l’emprunteur est propriétaire. Il peut être mis en place pour l'achat d'un bien neuf comme d'un investissement dans l'ancien.

Les particuliers peuvent s'en servir pour financer l'achat d'une résidence principale, secondaire ou locative. Sur cet aspect, aucune restriction : les emprunteurs peuvent très bien employer leur prêt au financement d'une maison, d'un appartement, de bureaux, de murs commerciaux, etc. 

C'est ce qui le distingue des autres crédits à la consommation : le prêt hypothécaire sous-entend de mettre "en gage" un bien immobilier. Il ne faut pas le confondre avec l'hypothèque dans un prêt amortissable classique, qui constitue une garantie au bénéfice du prêteur. 

En cas de non-remboursement du crédit immobilier, la banque se réserve le droit de saisir le bien hypothéqué et de le revendre. C'est ce qui lui permet ensuite de se rembourser. À taux fixe ou variable, le prêt hypothécaire peut permettre de :

• financer l’acquisition d’un bien immobilier ;
• d’obtenir un crédit à la consommation affecté ou non. Depuis 2016, le prêt hypothécaire est considéré comme un crédit immobilier.

L'hypothèque porte sur un bien mais si le propriétaire en possède plusieurs, rien ne l'empêche de les mettre tous en hypothèque.