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Comment fonctionne la LMNP ?

Sur le papier, la LMNP, c'est simple : vous achetez un bien, vous le meublez, vous le mettez en location. Mais quid de la fiscalité ?

Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 28-02-2024

lmnp loueur en meublé non professionnel

Dans la poche

Le régime micro-BIC prévoit un abattement de 50 % sur le montant des recettes.

Au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles, et si ces recettes dépassent le montant des autres revenus professionnels du foyer fiscal, vous passez en LMP. 

Calculez le rendement locatif : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d'Acquisition) x 100.

Qu’est-ce que la location en meublé non professionnelle ?

Définition de la location meublée

L’immobilier tient toujours une place de choix dans le patrimoine des Français. Bon nombre d’entre eux se tournent vers les investissements locatifs pour coupler plusieurs objectifs patrimoniaux, comme l’acquisition d’un bien tangible et la génération de revenus réguliers, en passant par une fiscalité avantageuse.

La location meublée non professionnelle consiste à louer un bien immobilier après l’avoir meublé. L’objectif est simple : il faut que votre logement soit habitable dès l’arrivée de votre locataire dans les lieux.

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Ce statut particulier présente bien des avantages. Grâce à lui, vous pouvez : 

  • accéder à la propriété ;
  • générer des revenus complémentaires de manière passive ;
  • bénéficier d’avantages fiscaux.

Vos locataires vous versent des loyers mensuels, ce qui vous permet de percevoir un complément de revenus passif. Grâce à ces revenus supplémentaires, vous pouvez préparer votre retraite, épargner ou encore investir dans d’autres placements.

Par ailleurs, investir dans la LMNP est l’occasion pour vous de vous constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre ou revendre par la suite. Vous aurez également la possibilité d’occuper ce bien ou de le remettre en location une fois votre bail terminé.

Notez également que la location meublée non professionnelle est attractive sur le plan fiscal. Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition avantageux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier vous propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes tandis que le second vous permet de déduire vos charges réelles pour réduire votre assiette imposable.

 Qui peut investir dans la LMNP ?

Un avantage fiscal accessible à tous

Vous êtes éligible à la location meublée non professionnelle dès lors que votre domicile fiscal se trouve sur le territoire français. En effet, théoriquement, tous les contribuables français peuvent prétendre au statut LMNP ! Mais théoriquement seulement, car il existe certains critères à respecter pour devenir loueur en meublé :

  • être propriétaire du bien immobilier mis en location ;
  • ne pas exercer d’activité sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Quelles sont les conditions liées au bien ?

Pour que votre bien immobilier soit éligible au statut de location meublée, il faut qu’il soit équipé en conséquence. Il existe une liste exhaustive des équipements et meubles devant se trouver dans votre logement pour qu’il soit considéré comme un meublé. Comme dit plus tôt, l’idée est que votre bien soit habitable dès l’arrivée de votre locataire. 

La surface habitable de votre logement est elle aussi réglementée puisque le bien en location doit comprendre a minima une pièce de 9m². Ce critère de surface est d’ailleurs une condition essentielle pour définir la décence d’une habitation.

Didier Aglas
L'avis de Didier Aglas
Conseiller en Gestion de Patrimoine

Le statut LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales de France : la location meublée non professionnelle existe depuis 1949 !

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez adresser une demande au Greffe du Tribunal de Commerce dans les deux semaines qui suivent votre début d'activité. Il vous sera ensuite attribué un numéro d’immatriculation appelé le numéro SIRET. Celui-ci permet à l’administration de vous identifier et vous servira également à réaliser plusieurs de vos démarches. Pour finir, vous serez contacté par le Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Bon à savoir
La date de début de votre activité de LMNP dépend de la date d'acquisition du bien. Si l'acquisition a eu lieu dans l'année, l'activité débute à la date d'acquisition du bien. En revanche, si le bien a été acquis précédemment, l'activité débute à la date de la première mise ne location.

Fiscalité de l’investissement LMNP 

Quel est le régime fiscal ?

Lorsque vous devenez loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :

  • le régime micro-BIC (dans la limite de 77 700 euros) ;
  • le régime réel.

Chacun d’eux a ses avantages et ses inconvénients. Le premier est celui qui est choisi par défaut par les propriétaires-bailleurs, et il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % des recettes (contre 30 % en location nue). Quant au régime réel, il vous permet de déduire de vos loyers les charges effectivement supportées dans le cadre de votre location meublée.

La déclaration de loyers

Pourquoi faut-il déclarer les revenus locatifs ?

Tous les revenus perçus au cours de l’année civile doivent obligatoirement figurer sur votre déclaration de revenus. Bien évidemment, cela est également valable pour les loyers perçus dans le cadre de la location de votre bien meublé. 

Que risque-t-on en cas de non-déclaration ?

Si vous dissimulez volontairement certains de vos revenus au service des impôts, cela s’appelle de la fraude fiscale. Cette expression désigne les contribuables choisissant de :

  • ne pas déclarer leurs revenus dans les délais légaux ;
  • cacher une partie de leurs revenus ou biens imposables ;
  • se rendre insolvable (c’est-à-dire hors d’état de payer ses dettes).

Dans le cas d’une déclaration de revenus volontairement incomplète, vous risquez de voir s’appliquer une majoration. Les sanctions fiscales encourues sont :

  • 40 % dans le cas de manquement délibéré ;
  • 80 % en cas d’abus de droit ou de manœuvres frauduleuses.

Il peut arriver que l’administration fiscale engage des poursuites pénales. Dans ce cas, vous risquez une peine de 500 000 € d’amende et de 5 ans d’emprisonnement, en plus des sanctions fiscales !

 

Comment mettre fin au statut LMNP ?

Déclarer sa fin d’activité

Vous avez envie de mettre fin à votre statut de loueur en meublé non professionnel ? Vous devez obligatoirement en informer le Greffe du Tribunal de Commerce dans les 30 jours suivant la fin de votre activité.

Pour cela, il vous faut remplir une déclaration de cessation d’activité. Suite à cette démarche, votre numéro SIRET sera désactivé.

 

Sources

BOI-BIC-CHAMP-40-10 - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - Légifrance
Articles 12 et 13 - Code général des impôts
Articles 1729 à 1729-0 A - Code général des impôts
Articles 1741 à 1753 bis B - Code général des impôts 

Foire aux questions

🤔 Qu’est-ce que la liasse fiscale en LMNP ?

La liasse fiscale est un document qu’on appelle également la déclaration fiscale des entreprises. Il s’agit de la déclaration du résultat que vous avez produit. Toutes les entreprises doivent transmettre leur liasse fiscale au service des impôts. 

🤷 Quel est le plafond du régime micro-BIC ?

Pour être éligible à l’imposition micro-BIC, vos recettes doivent respecter les seuils suivants :

  • 77 700 € de recettes dans un logement meublé classique ;
  • 188 700 € de recettes dans un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte.

🤔 Quel est l'intérêt majeur du statut de LMNP ?

Le gros point fort du statut LMNP, c'est sa fiscalité : en effet, les revenus locatifs peuvent être déclarés dans la catégorie des BIC et donc pouvoir faire l'objet d'un amortissement comptable en cas d'option pour le régime réel ou d'un abattement de 50% sur le montant des recettes au lieu de 30% avec le régime des revenus fonciers. 

🤝 LMNP et LMP, quelle différence ?

Comme ces acronymes l’indiquent, la différence majeure entre ces deux statuts tient au fait que l’un d’eux est considéré comme une activité professionnelle et l’autre non. Tant que les recettes ne représentent pas plus de 50 % des revenus professionnels du foyer et qu’ils n’excèdent pas 23 000 €, vous êtes un loueur non professionnel. Si ces deux critères sont réunis, vous changez de statut et passez dans la catégorie des loueurs professionnels.

Le statut de loueur en meublé professionnel permet de bénéficier de l'imputation sans limite des déficits sur le revenu global et soumet la revente du bien au régime des plus-value professionnelles. 

La conformité de nos services est notre priorité

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