Dans la poche
Le dispositif Pinel divise le territoire en cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C.
Il se concentre principalement sur les zones tendues en matière d'immobilier.
Depuis 2023, le Super Pinel fait son entrée avec de nouveaux critères d'éligibilité.
Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ?
La loi Pinel est un investissement locatif qui permet de réduire ses impôts tout en percevant des loyers réguliers. Mais attention, tout le territoire n’est pas éligible au dispositif : ce dernier n’est accessible que dans certaines zones de France. Tour d'horizon pour mieux comprendre.
Vous êtes intéressé par les avantages fiscaux de la loi Pinel et vous vous demandez où investir pour en profiter ? Retrouvez ci-dessous un récapitulatif du découpage du territoire :
| Nom de la zone | Que comprend-elle ? |
|---|---|
| Zone A | Agglomération de Paris Partie française de l’agglomération de Genève Côte d'Azur Agglomérations et communes aux loyers très élevés (Lyon, Montpellier, Lille, Marseille…) |
| Zone A bis | Paris et sa petite couronne |
| Zone B1 | Métropoles de plus de 250 000 habitants Une partie de la grande couronne Grandes agglomérations aux loyers élevés (La Rochelle, Bayonne, la Corse…) |
| Zone B2 | Villes de grande couronne non situées dans les zones A bis, A et B1, Communes où le prix des logements et les loyers sont assez élevés |
| Zone C | Reste du territoire |
Comment fonctionne le zonage Pinel ?
En tout, le dispositif Pinel divise le territoire en cinq zones appelées les zones A, A bis, B1, B2 et C. Les territoires éligibles se trouvent dans les trois premières zones.
La raison ? Depuis le 1er janvier 2018, les zones éligibles à la loi Pinel ne sont plus que les zones A, A bis et B1 car le gouvernement préfère que le programme Pinel se concentre sur ces territoires qui sont les plus tendus en matière d'immobilier.
Pour avoir droit au Pinel, les investisseurs doivent donc cibler ces territoires, qui présentent des opportunités intéressantes car ce sont ceux dans lesquels la demande locative est la plus présente. Le dispositif Pinel y prend alors tout son sens.
Il faut toutefois noter qu’en raison de l’article 187 de la loi de finances 2019, l’accès à la loi Pinel est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions dont la demande de permis de construire a été réalisée avant le 31 décembre 2017, si l’acte d’acquisition a été signé avant le 15 mars 2019.
Pourquoi y a-t-il des zones Pinel ?
Le territoire est découpé en plusieurs zones définies par l’État : on parle de zonage A/B/C. Celui-ci a été mis en place en 2003 suite à la mise en place du dispositif Robien, puis a ensuite été révisé en 2006 et 2009.
Le zonage est basé sur la tension du marché immobilier, ce qui signifie que le critère pris en compte est l’équilibre entre l’offre et la demande en matière de location, de la zone la plus tendue à la moins tendue.
Outre la loi Pinel, le zonage A/B/C touche d'autres dispositifs liés au logement :
- l’investissement locatif ;
- le logement intermédiaire ;
- le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
- le Prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) ;
- le Prêt Social Accession Location (PSLA).
A noter qu'en 2023, de nouveaux critères d'éligibilité entreront en jeu avec la mise en place du Pinel Plus, qui valorisera les logements aux bonnes qualités énergétiques.
Quelles sont les caractéristiques des zones Pinel éligibles ?
Zone A bis : Paris et la petite couronne
Dans la zone A bis il y a :
- la ville de Paris ;
- les grandes villes des Yvelines ;
- les grandes villes des Hauts de Seine ;
- les grandes villes de Seine-Saint-Denis ;
- les grandes villes du Val-de-Marne ;
- la commune d'Enghien-les-Bains dans le Val-d'Oise.
Le loyer maximum que vous pouvez demander dans cette zone est de 17,62 € par m² et par mois en 2023. L’objectif de ce plafonnement est de proposer des locations à un prix inférieur à celui du marché, tout en restant proche de celui-ci.
La zone Pinel A bis est la plus tendue de France, puisque Paris est bien évidemment célèbre pour le prix de son immobilier. C’est pour cette raison que le plafond Pinel le plus élevé est dans la zone A bis. En outre, la demande de logement y excède grandement l'offre, ce qui assure aux investisseurs une mise en location certaine.
À retenir
Le loyer mensuel maximum dans la zone A bis est de 17,62 € par m² en 2023.
Zone A : les très grandes villes
La zone A se compose de grandes agglomérations telles que :
- Montpellier ;
- Lyon ;
- Lille ;
- Marseille ;
- la partie française de l’agglomération genevoise ;
- la partie de la petite couronne parisienne hors de la zone A bis.
En 2023, le plafond de loyer en zone A est fixé à 13,09 € par m². Les grandes agglomérations françaises (hors Paris) présentent de réelles opportunités : de plus en plus d’habitants franciliens cherchent à quitter la capitale pour s'installer ou investir en province.
Autre point positif : les villes de Lyon, Lille et Montpellier particulièrement attirent énormément d'étudiants, apportant un dynamisme bienvenu mais également des potentiels locataires toujours plus nombreux.
À retenir
Le loyer mensuel maximum dans la zone A est de 13,09 € par m² en 2023.
Qu'est-ce que la zone B1 ?
De toutes les zones éligibles au dispositif, la zone B1 est celle où les tensions locatives sont les moins fortes, mais où les prix de l'immobilier sont les plus abordables. Cette zone concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Vous y trouverez entre autres :
- Bordeaux ;
- Grenoble ;
- Nancy ;
- les départements et régions d'outre-mer (DROM) ;
- la Corse.
Dans la zone B1 en loi Pinel, vous pouviez demander un loyer maximum de 10,55 € par m² et par mois en 2023.
Les villes se trouvant dans la zone B1 sont généralement connues pour leur patrimoine culturel, leur histoire ou encore leur gastronomie. Ce sont, dans la majorité des cas, les éléments qui attirent le plus d'après les avis d'investisseurs sur le Pinel. Cela explique que de nombreux projets urbains voient le jour dans ces villes : création de parcs immobiliers, reconstruction de quartiers, développement des réseaux de transport en commun…
À retenir
En 2023, le loyer mensuel maximum dans la zone B1 est de 10,55 € par m².
Zone B2 : les communes éligibles sous conditions
Les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de la zone B1 composent la zone B2. Parmi les villes qui font partie de cette zone, il y a notamment :
- Castres ;
- Carcassonne ;
- Vichy.
Le plafonnement de loyer dans cette partie du territoire était de 9,17 € par m² mensuels en 2023.
Depuis le 1er juillet 2018, la zone B2 n'est plus éligible de plein droit au dispositif Pinel, le gouvernement souhaitant recentrer ses efforts dans les zones les plus tendues. Il reste toutefois possible d’investir et de profiter de l'avantage fiscal du Pinel dans une commune située dans la zone B2 si cette dernière a reçu un agrément de la part du Préfet de la région.
À retenir
Le loyer mensuel maximum dans la zone B2 est de 9,17 € par m² en 2023.
Où se situe la zone C ?
Tous les territoires qui ne se trouvent pas dans les zones précédentes sont considérés comme n'étant pas en tension locative. Il n’est donc pas possible d’y bénéficier du dispositif Pinel puisque les besoins locatifs y sont moins importants que dans les zones tendues. Les prix qui y sont pratiqués sont donc ceux du marché traditionnel.
Sources
Simulateur des zones tendues - data.gouv.fr
Zonage A, B, C - ministère de la Transition écologique
Connaître la zone de sa commune : A, A BIS, B1, B2 ou C - service-public.fr
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Foire aux questions
🤔 Comment se calcule le loyer d’un bien Pinel ?
Pour savoir quel est le loyer plafond de votre bien immobilier Pinel, le calcul à réaliser est le suivant : (prix du loyer au m² × (0,7 + 19 ÷ surface du logement)) × surface du logement.
🤝 Qui peut investir dans la loi Pinel ?
Dès lors qu'ils remplissent les critères propres au dispositif, tous les contribuables peuvent investir et déclarer un bien en Pinel pour bénéficier de la défiscalisation.
🤷 Comment connaître son zonage ?
Pour savoir à quelle zone appartient la commune dans laquelle se trouve votre bien, vous avez la possibilité de faire une simulation en ligne en quelques clics. Pour cela, il vous suffit d’indiquer sur le simulateur officiel le nom de votre commune ou bien son code postal. Ensuite, vous saurez si la ville est éligible ou non au Pinel, mais également la zone qui lui correspond.
Il est également possible d'utiliser notre simulateur gratuit pour estimer le rendement de votre investissement en loi Pinel.
🤝 Comment faire du Pinel dans l'ancien ?
Le dispositif Pinel à proprement parler n’est accessible qu’en cas d’investissement dans l’immobilier neuf. Si vous souhaitez investir dans l’ancien, l’équivalent de la loi Pinel est le dispositif Denormandie. Ce dernier vous permet d’accéder à la même réduction d’impôt que le Pinel, à savoir 12, 18 ou 21 % d’avantage pour une mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Les conditions d’éligibilité ne sont cependant pas les mêmes que pour une location Pinel.
