Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

Revenus fonciers : définition

Propriétaire bailleur, les revenus que vous encaissez chaque mois sur vos locations constituent ce qu'on nomme en fiscalité des revenus fonciers, ou revenus du patrimoine. Comme les autres types de revenus, les revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts. Les propriétaires concernés peuvent, en fonction du montant de leurs recettes locatives, choisir entre différents régimes d'imposition. Quels sont les taux d'imposition des revenus fonciers en 2025 ? Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Que sont les revenus fonciers à déclarer pour votre impôt sur le revenu ? On appelle revenus fonciers (ou revenus locatifs) les recettes qu'un particulier retire de la mise en location d'un bien immobilier. Lorsqu'on entend "revenus fonciers" on pense de suite aux loyers payés par un locataire à son et/ou ses bailleurs (pour les biens gérés en indivision). Mais en réalité, la catégorie des revenus fonciers est beaucoup plus large. Il peut s'agir d'un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, s'il s'agit d'un bureau, d'un entrepôt... Mais également d'un investissement locatif dans une société foncière ou dans un véhicule financier, type Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou Fonds de Placements Immobiliers (FPI).

Les Monuments historiques, le dispositif Scellier ou encore la loi Pinel entrent également dans cette catégorie. Les revenus tirés de la location nue des propriétés bâties ou non bâties sont imposables, au titre de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

Par définition, les revenus fonciers sont des revenus perçus et sont donc imposables, comme n'importe quelle autre recette perçue par un contribuable. Ils constituent l'un des huit revenus catégoriels, soumis à l'impôt sur le revenu, avec :

• les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
• les rémunérations des dirigeants de société ;
• les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• les bénéfices non commerciaux (BNC) ;
• les bénéfices agricoles (BA) ;
• les revenus mobiliers ;
• les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.

Pour rappel, en France, l'impôt sur le revenu repose sur un barème progressif, constitué de taux et tranches. Ce système s'applique à l'ensemble des contribuables, qu'ils soient salariés, auto-entrepreneurs, retraités ou encore bailleurs.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Chaque année, courant avril / mai, les contribuables reçoivent une déclaration d'impôt, à remplir et à renvoyer. Tous vos revenus, fonciers ou autres, sont à déclarer en remplissant le formulaire Cerfa n°2042. Cette première démarche est obligatoire pour tous les propriétaires, quel que soit le régime d'imposition choisi. Ensuite, selon les cas, ils peuvent être amenés à remplir d'autres formulaires annexes de déclaration de revenus fonciers en 2024 :

• si vous avez opté pour le régime d'imposition réel : déclaration pour les revenus fonciers n°2044, qui sera ensuite annexée à sa déclaration générale.
• si vous avez investi dans un bien immobilier dans le cadre d'un programme d'incitation ou de déduction fiscale (Pinel, outre-mer) : déclaration n°2044-SPE.

Si vous avez choisi de déclarer en ligne votre impôt sur le revenu, vos données personnelles seront prises en compte, mais vous pouvez les modifier à tout moment.

Imposition revenus fonciers 2025 : quel régime choisir ?

Contrairement à d'autres revenus courants (salaires, traitements, pensions, etc.), il n'existe non pas un, mais deux régimes d'imposition pour les revenus fonciers ; le régime micro-foncier et le régime réel. Le choix du régime d'imposition des revenus fonciers dépend du montant de vos recettes annuelles, mais également de vos charges. Étudions les options.

Le régime micro-foncier

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Votre revenu foncier net imposable est calculé par le fisc qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes déclarées. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune de vos charges pour son montant réel. Vous devez indiquer vos recettes brutes sur votre déclaration N° 2042 et n'avez pas de déclaration de revenus fonciers à remplir.

Le régime réel

Au-delà de 15 000 €, vous êtes assujetti de plein droit au régime réel. Même chose si vous êtes propriétaire d'au moins un bien loué dans le cadre d'un dispositif locatif exclusif de l'application du micro-foncier. 

Le régime réel reprend le principe des frais réels pour les salariés : avec cette option, pas d'abattement forfaitaire qui tienne. C'est à vous de déterminer votre revenu foncier net imposable. Pour cela vous devez prendre le total de vos recettes en déduisant vos charges foncières supportées dans l'année ainsi que, le cas échéant, certains avantages fiscaux liés au dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie...).

Pour cela, vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers N° 2044 ou N° 2044 S puis reporter le résultat obtenu (bénéfice ou déficit) sur votre déclaration N° 2042.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Pour remettre un logement en état ou simplement le conserver en bon état, le propriétaire est contraint de supporter certaines charges. Ces dépenses, essentielles à l'entretien du bien, sont déductibles de vos revenus fonciers. La liste complète des charges éligibles est inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31).

Globalement, il s'agit de tout ce qui a trait :

• aux frais de gestion, de garde et de procédure ;
• aux dépenses d’entretien et de réparation ;
• aux dépenses d’amélioration ;
• aux dépenses acquittées pour le compte des locataires et restants définitivement à la charge des propriétaires ;
• aux provisions pour charges de copropriété ;
• aux primes d’assurance ;
• aux impôts et taxes ;
• aux intérêts d’emprunt ;
• aux indemnités d’éviction et frais de relogement.

Entendons-nous, il est question ici des dépenses de rénovation et d'amélioration pour tout ce qui concerne les travaux. Les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Si vous décidez de refaire la toiture afin d'améliorer la performance énergétique du logement par exemple, vous pouvez déduire les charges et les devis des professionnels de vos revenus fonciers. Si vous décidez de faire installer une piscine ou une terrasse, cela se fera à vos frais.

Comment déduire les charges de ses revenus fonciers ?

Pour commencer, assurez-vous de conserver tous vos justificatifs de paiement. Dans le cas d'un éventuel contrôle fiscal ou d'une erreur sur votre avis d'imposition, ils vous seront utiles si vous devez effectuer une réclamation. Pour être déduites de vos impôts, les charges doivent respecter trois conditions :

• incomber au propriétaire ;
• constituer une charge déductible ;
• avoir été acquittée au cours de l'année d'imposition.

Si une charge ne remplit que partiellement ces conditions, elle sera déduite, mais pas en totalité. C'est le cas par exemple des charges de copropriété. Pour déclarer vos charges, reportez-vous au formulaire CERFA n°2044.

Les revenus fonciers sont-ils concernés par la flat tax ?

Qu’est-ce que la flat tax (PFU) ? 

De nombreux Français se posent encore la question. Qu’est-ce que la flat tax, on l’appelle parfois Prélèvement Forfaitaire Unique ou PFU. Toutes ces appellations n’aident pas à la compréhension. Il s’agit tout simplement d’un impôt à taux unique qui s’abat de la même manière sur tous les contribuables.

Cet impôt « universel » est en direct opposition à l’impôt progressif, utilisé en France pour l’impôt sur le revenu. Dès le début de sa campagne, Emmanuel Macron avait évoqué l’envie de mettre en place un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de l’ordre de 30 % qui viendrait remplacer l’imposition existante, dont 17,2 % au titre des prélèvements sociaux et 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu.

Chose promise, chose due, la fameuse flat tax faisait partie de notre quotidien dès le 1er janvier 2018. Elle ne porte que sur les revenus du capital mobilier (intérêts, dividendes) et sur les plus-values mobilières. Néanmoins, et nous en parlerons davantage plus bas, l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu reste possible. Autre soulagement, si vous choisissez la flat tax, il n’y aura aucune incidence sur le régime fiscal du Livret A ni sur celui du PEA.

Flat tax et revenus fonciers 

Comme vous avez pu le vois dans la liste dressée plus haut, les revenus fonciers ne sont pas concernés par la flat tax. Les propriétaires bailleurs sont donc toujours soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Bien souvent, celui-ci est supérieur à 30 % auquel on rajoute les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux d’imposition total de 47,2 % minimum.

L’application du PFU de 30 % voulu par Emmanuel Macron aux revenus fonciers aurait donc constitué une bonne nouvelle pour les propriétaires louant leur(s) bien(s) en location non meublée. Mais il y aurait eu des perdants, notamment ceux qui optent pour la location meublée, et qui bénéficient d’un régime fiscal particulier.

Quelle imposition pour les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers seront donc toujours soumis :

• au barème de l’impôt sur le revenu (IR) ;
• avec en plus de cela les prélèvements sociaux à 17,2 %

Il en va de même pour les plus-values en cas de revente. Le barème en vigueur restera de mise avec une exonération totale au bout de 30 ans. 

Le cas des SCI

Le taux d’imposition des revenus fonciers perçus d’une SCI varie selon le régime adopté lors de la création de l’entreprise : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Dans les différents régimes, il existe des obligations lors de votre déclaration et vous pourrez bénéficier de charges déductibles spécifiques.

Si vous n’effectuez aucune modification concernant l’imposition de votre SCI, les recettes subissent une imposition pour les différents associés au taux marginal de l’impôt sur le revenu ainsi qu’une imposition de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. La taxation sur les revenus fonciers de la SCI s’applique seulement aux associés présents lors de la clôture de l’exercice comptable. Les revenus fonciers d’une SCI assujettis à l’impôt sur le revenu peuvent modifier la tranche d’imposition ainsi que le taux d’imposition.

Une option existe pour les SCI de choisir l’impôt sur les sociétés, une option qui s’applique de manière durable durant toute la durée de vie de la société. La SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés si elle exerce une activité commerciale à titre exclusif ou principal. Il en va ainsi, par exemple, si le montant des recettes commerciales excède de 10 % celui du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par l’entreprise dans la catégorie des revenus fonciers.

De ce fait, l’imposition sera appliquée sur les bénéfices réalisés par la SCI et sur les moins-values et les plus-values résultant de la cession des éléments de l’actif immobilisé à compter du jour où l'activité est devenue principalement ou exclusivement commerciale. La fiscalité applicable à la SCI est la suivante : 15 % pour les bénéfices n’excédant pas 42 500 € et 25 % pour la part des revenus fonciers au-delà de ce plafond.

Pour aller plus loin :

• Prime pour l'emploi : comment l'obtenir ?
• PACS et impôts : déclaration, avantages et prélèvement à la source
• L'impôt à la source pour un couple marié
• Calendrier des impôts 2025
• Définition de l'impôt sur le revenu
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