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SCPI : comment investir dans la pierre papier ?

Les portes de l'achat immobilier restent fermées à double tour ? Souple et accessible, la pierre-papier va faire de vous un passe-muraille.

Marie Caillet

Mis à jour le 12-06-2023

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 Dans la poche 

Investir dans une SCPI revient à détenir une partie d'un parc immobilier tout en percevant des revenus locatifs réguliers.

Il existe 3 types de SCPI : de rendement, de plus-value et fiscale.

Vous pouvez acheter des parts de SCPI : en direct, à crédit, en nue-propriété ou dans un contrat d'assurance vie.

Comprendre la SCPI 

Il était une fois, dans les années 60, une flambée des prix. Seuls les plus fortunés franchissent le cap de l’achat immobilier, laissant les aspirants propriétaires sur le pavé. Tous ? Non ! Car une poignée d’irréductibles investisseurs décide de s’organiser. Puisqu’ils ne peuvent acheter individuellement, alors ils le feront ensemble.

Et c’est ainsi que naît la première société civile, devançant la législation. Il faut attendre le 31 décembre 1970 pour que la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ait pignon sur rue et loi à son nom. Une belle histoire qui se poursuit jusqu’à aujourd’hui : avec la remontée des taux, la SCPI se présente comme une excellente alternative à l’achat immobilier « en dur ». 

Quand la pierre se fait légère

Imaginez dix joueurs et un paquet de cartes. Chacun pioche dans le jeu le nombre de cartes qu’il désire, et celles-ci sont utilisées pour construire un château de cartes. Voilà en substance le principe de la SCPI :

  • Joueur = investisseur
  • Carte = part de SCPI
  • Château de cartes = SCPI.

Le plus souvent, les SCPI sont investies dans des immeubles (bureaux ou logements). Plus un investisseur achète de parts, plus il possède un quota important et meilleurs sont les revenus perçus. 

Plus concrètement, une SCPI est un véhicule financier qui a pour but d’acquérir un patrimoine immobilier locatif et de s’occuper de sa gestion. Son fonctionnement est simple : 

  • la société investit dans des biens immobiliers (généralement dans le tertiaire) qu’elle va mettre en location ; 
  • son parc immobilier est ainsi créé via l’argent des investisseurs :
  • ces derniers perçoivent ensuite une partie des loyers que la SCPI va collecter.

Ce qui fait de la SCPI un investissement immobilier léger, car dématérialisé : l’investisseur n’a pas à se soucier de réparer le ballon d’eau chaude ou de mettre une annonce de location sur Leboncoin. La logistique et les frais sont arbitrés par la société civile et mutualisés entre les investisseurs. Les avantages de l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion associées, pour ainsi dire. 

Une ruche bien organisée

Comme tout véhicule financier qui se respecte, la SCPI a pour objectif de générer du rendement. Mais pas n’importe comment : l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) veille au grain et la structure d’une SCPI est rigoureusement encadrée. C’est un peu comme une ruche : chaque membre a un rôle bien précis pour faire fonctionner la structure. 

  • souscription des parts de SCPI : les épargnants,
  • achat et gestion locative des biens immobiliers : la société de gestion,
  • redistribution des loyers aux actionnaires : la SCPI,
  • contrôle et surveillance : l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), 
  • l’assemblée générale des associés, du conseil de surveillance, du commissaire aux comptes et d’un expert immobilier. Ensemble, ils constituent un organe de contrôle qui s’assure que tout fonctionne correctement.

Dans les petits papiers de la SCPI

Nous avons les grandes lignes, place aux petites ! Comment fonctionne la fiscalité d’une SCPI ?

Parlons tout d’abord de la fiscalité lors de l’achat. Quand vous voulez acheter des parts de SCPI, vous pouvez le faire soit sur le marché primaire, soit sur le marché secondaire. Pour le dire simplement, le premier est le marché du neuf, et le second, celui de l’occasion.

  • Sur le marché primaire, la SCPI décide d’augmenter son capital et crée donc de nouvelles parts. Vous pouvez les acquérir auprès d’une société de gestion ou d’une banque.
  • Sur le marché secondaire, les investisseurs revendent leurs parts. La société de gestion s’occupe d’arbitrer la revente en fixant un prix d’exécution : celui-ci est défini à la fois selon le prix plancher des vendeurs et le prix plafond des acheteurs.

Vous avez acheté vos parts de SCPI. Maintenant, quid de la fiscalité sur les revenus ? Sachez qu’il en existe trois catégories : 

  1. Les revenus fonciers sont les revenus locatifs tirés de votre SCPI et doivent être déclarés comme revenus fonciers.
  2. Les revenus financiers viennent des placements de la trésorerie ou de participation en OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). Ils sont imposés en tant que revenus de capitaux mobiliers.
  3. Les plus-values de cession d’immeubles, enfin, sont soumises à l’impôt sur la plus-value.

La SCPI reverse ces revenus (aussi appelés dividendes) aux investisseurs tous les trimestres le plus souvent.

Tout savoir sur la fiscalité des SCPI

Pourquoi investir en SCPI ? 

Qu’on leur dise « investissement immobilier » et nombre de Français évoqueront sans doute la résidence principale ou l’investissement locatif. Certes, ces deux options ont leurs atouts : on estime qu’il suffit de 3 ans pour amortir les frais de notaire d’une résidence principale, et jusqu’en 2021, les taux ont cassé tous les planchers avec un record de seulement 1,04 % en 2020. 

Mais ça, c’était avant. Avec la flambée des taux, il devient de plus en plus difficile d’investir dans la pierre classique. À l’inverse, la pierre-papier se plie à bien des critères. 

La feuille bat la pierre

C’est le grand atout de la SCPI : sa souplesse. Tout d’abord, comme on l’a vu, la pierre-papier est dématérialisée. Une fois votre investissement en SCPI effectué, vous n’avez plus rien à faire : c’est la société de gestion qui s’occupe de la logistique. Si vous craignez de vous lancer dans l’investissement locatif par manque de temps, c’est l’idéal.

La SCPI est également souple sur le ticket d’entrée. C’est vous qui choisissez le nombre de parts que vous voulez acheter. Contrairement à l’achat de résidence principale, où il faut avancer un apport important, les parts de SCPI sont accessibles : entre 150 euros et 1 000 euros. Vous avez la possibilité d’effectuer des achats de parts programmés, ce qui vous permet de lisser votre effort d’épargne.

L’or et l’argent de l’or

On n’investit pas dans la pierre pour le seul plaisir d’accumuler des briques : ce qui nous intéresse, c’est la rentabilité. Et ça tombe bien, car c’est l’un des gros atouts de la SCPI de rendement. Globalement, le rendement d’une SCPI oscille entre 4,5 % et 6 %. Et cela sans compter les éventuelles revalorisations. 

Ce n’est pas tout ! La pierre n’est pas dite valeur-refuge pour rien. Sa valeur se bonifie avec le temps, à condition de ne pas être trop pressé. En SCPI, l’horizon d’investissement recommandé est d’une petite décennie : cette durée permet de lisser votre investissement et décuple vos chances de réaliser une plus-value.

En ces temps bousculés par l’inflation, la SCPI se présente donc comme un solide garde-fou : vous réalisez un investissement abordable et peu contraignant grâce à l’effet de levier, vous empochez des dividendes chaque trimestre et vous voyez votre investissement se pérenniser, bien au-delà des 3 % du Livret A (dont le taux est révisé chaque année, à la hausse comme à la baisse). 

Qui dit mieux ? 

À investir sans péril…

On triomphe sans gloire : la SCPI a bien des qualités, mais présente aussi des contraintes. Mieux vaut les avoir en tête avant de vous lancer.

Tout d’abord, pour percevoir vos dividendes, vous devez accepter l’éventualité d’une perte en capital. C’est le fameux duo risque / rendement : plus l’estimation de performance est haute, plus le risque de perte l’est également. 

Ainsi, il est impossible de prédire à l’avance le rendement d’une SCPI, ni le potentiel de plus-value. Investir en SCPI, c’est donc accepter les risques suivants :

  • les aléas du marché immobilier et les changements de dynamique du secteur ;
  • la non-diversification des secteurs de niche (SCPI de santé, etc.) ;
  • la baisse de valeur des parts de la société, en cas de perte de valeur du parc immobilier ;
  • le manque de liquidité des parts avec un délai de récupération qui peut s'étendre sur une longue période ;
  • la faillite de la société de gestion ;
  • les arnaques en ligne…

C'est pourquoi il est plus que jamais important de se faire accompagner par un spécialiste pour s'assurer de faire le bon placement. Chez Climb, nous sommes là pour ça !

Nicolas Degoul
L'avis de Nicolas Degoul
Conseiller en Gestion de Patrimoine

La société de gestion a précisément pour objectif de protéger la rentabilité de votre SCPI : les placements en trésorerie, les participations en OPCI ou encore les cessions d’immeubles permettent de diversifier les actifs composant le capital pour diluer les risques. 

De plus, les actifs investis avec l’argent des investisseurs sont conservés chez un dépositaire : même si la société de gestion fait faillite, vous bénéficiez d’une protection.

Investir en SCPI avec Climb

Vous êtes convaincu par la SCPI ? Il reste à faire le bon investissement. Car toutes ne se valent pas. Et si, pour bien choisir, vous passiez le cap avec Climb ?

Nous mettons tout à votre disposition pour investir gagnant :

  • un premier bilan patrimonial pour estimer au plus juste votre profil investisseur et vos capacités financières, 
  • un expert en finances personnelles à vos côtés pour définir un montage financier rentable et pérenne. 
  • des outils pour vous aider à mieux comprendre : nos guides SCPI et un simulateur gratuit.

Curieux d’en savoir plus ? Prenez rendez-vous !

Comment investir en SCPI ? 

Bien investir en SCPI, c’est se lancer comme un lièvre et cheminer comme une tortue. Vous démarrez léger, mais vous partez pour un long voyage : pour tenir la distance sans brûler ses réserves, il est nécessaire de bien préparer le terrain.

Combien de billets pour votre pierre-papier ? 

C’est le nerf de la guerre, la question qui fâche, le détail qui travaille : combien faut-il mettre sur la table pour qu’un investissement en SCPI porte ses fruits ?

On l’a vu, l’achat d’une part de SCPI est très accessible. Mais se contenter d’acquérir une part à 150 euros n’est guère intéressant : la SCPI permet de valoriser un capital grâce à la tendance haussière de la pierre. Un bon retour sur investissement nécessite forcément un petit effort financier… mais sans mettre tous vos œufs dans le même panier. Ainsi, se limiter à 15 ou 20 % de son capital semble être un bon compromis. 

Et en parlant cash ? À partir de 20 000 euros, l’investissement en pierre-papier commence à être réellement profitable. Mais attention, ne mettez pas tous vos billets dans une seule société civile : il est vivement conseillé d’étaler son capital investi sur différentes SCPI. Mutualiser les risques de perte est un objectif que tout investisseur se doit de poursuivre.

Savoir faire le TRI

Choisir la meilleure SCPI n’est pas si simple. Inutile de vous lancer dans un projet que vous ne comprenez pas ou qui comporte trop de risques !

On aurait tous tendance à privilégier le rendement sans s’intéresser au reste. Certes, le bénéfice est primordial lorsqu’on se lance dans un investissement. Mais il est toujours utile de prendre un peu de recul, et de regarder en priorité le Taux de Rendement Interne (TRI).

Le TRI vous donne des données précieuses sur la performance d’une SCPI. Il s’agit d’un indicateur de rentabilité sur une période longue (en général plusieurs années). En étudiant le Taux de Rendement Interne d’une SCPI, vous pouvez savoir si les parts prennent de la valeur avec le temps, et si le montant des dividendes a évolué. 

Comme on dit toujours, les performances passées ne présagent pas des performances futures… mais elles permettent de se faire une petite idée de la santé d’une SCPI.

D’autres indicateurs ont leur importance : 

  • la valeur du patrimoine de la SCPI, 
  • le Taux d’Occupation Financier (TOF) : proportion des biens détenus par la SCPI qui sont loués (utile pour évaluer les vacances locatives), 
  • les mises en réserves de la SCPI : une trésorerie qui permet de faire face aux difficultés rencontrées sur le marché. 

Quel crédit pour investir en SCPI ?

Investir dans une SCPI de rendement peut se faire de plusieurs manières, via l’achat de parts :

  • en direct, via une plateforme en ligne, par exemple,
  • au comptant, 
  • à crédit, pour bénéficier de l’effet de levier,
  • en nue-propriété, pour assurer une succession optimale, 
  • dans un contrat d'assurance vie en tant qu'unités de compte, pour une fiscalité adoucie.

Vous pouvez tout simplement faire un achat en SCPI dans votre banque. Seul problème : peu de SCPI vous seront proposées. En effet, la plupart seront des produits de l’établissement bancaire lui-même, ce qui n’a que moyennement d’intérêt. 

Vous avez aussi la possibilité de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de vous tourner directement vers la société de gestion d’une SCPI pour souscrire facilement des parts de société.

Autre option : choisir votre SCPI avec Climb pour sélectionner le contrat le plus rentable.

Tout savoir pour investir dans une SCPI à crédit

Bon à savoir
Les SCPI possèdent deux types de frais spécifiques : les frais d’entrée, qui concernent la revente des parts (entre 10 et 12 %) et les frais de gestion, appliqués aux revenus locatifs perçus. Ces derniers sont compris dans les rendements.

Quels sont les différents types de SCPI ? 

On trouve des SCPI dans deux catégories immobilières : le tertiaire, avec des immeubles de bureaux et de commerces, et le logement, avec des parcs locatifs destinés aux particuliers. Ces SCPI s’inscrivent dans deux types de fonctionnement :

  1. la SCPI à capital fixe, qui dispose d’un nombre de parts défini ;
  2. la SCPI à capital variable, qui peut ouvrir de nouvelles parts.  

Ceci posé, ces deux familles englobent d’autres variétés de SCPI. Voyons lesquelles.

Les SCPI de rendement 

Pas de surprise, les SCPI de rendement poursuivent un objectif de rendement. Ce sont d’ailleurs les plus connues. Elles sont principalement composées de bureaux loués à des entreprises, d’entrepôts ou de locaux commerciaux. Mais on trouve aussi différents types de biens immobiliers moins communs : les résidences de services (ce peut être des logements étudiants, des Ehpad ou encore des résidences médicalisées) ou même murs de magasins.

Les SCPI fiscales 

Elles permettent d'investir dans la pierre papier tout en réduisant ses impôts. Les SCPI fiscales sont donc reliées à des dispositifs immobiliers de défiscalisation : 

  • les SCPI Pinel
  • les SCPI Malraux,
  • les SCPI de déficit foncier.

En clair, il s’agit principalement d’immobilier résidentiel locatif ou encore de biens neufs ou rénovés. Ils sont ensuite mis en location à des particuliers qui versent un loyer à la société de gestion. Contrairement aux SCPI de rendement, les réductions d’impôt dépendent du produit fiscal sur lequel la SCPI fiscale se greffe. 

Les SCPI de plus-value

Avec cette catégorie de SCPI, tout repose sur le potentiel des biens immobiliers à gagner en valeur. L’objectif : investir dans des biens immobiliers qui ont de grandes chances de générer des plus-values, c’est-à-dire que leur prix à la vente sera supérieur à celui auquel il a été acheté. 

Résultat : lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous générez une plus-value plus ou moins importante sous forme de capital.

Attention : les SCPI de plus-value ne sont pas faites pour les pressés ! En effet, à l’inverse des SCPI de rendement, vous ne pourrez pas bénéficier de revenus durant la période de détention des parts. Il faudra donc être patient puisqu’il s’agit d’un investissement à (très) long terme.

Les SCPI européennes

Le saviez-vous ? La pierre-papier n’existe pas que sur le territoire français. Elle s’est étendue au niveau européen… avec quelques bénéfices en bonus.

Les SCPI européennes concernent des parcs immobiliers similaires à la France : des SCPI d’entreprise et d’habitation, des Ehpads, des centres médicaux, etc. Pourquoi y investir, puisqu’on trouve la même chose en France ? Pour la fiscalité de la SCPI européenne. 

En effet, celle-ci est plus légère : les SCPI européennes ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Cela donne une fiscalité de 15-20 % en moyenne pour une SCPI européenne, contre 30 % pour une SCPI française (taux marginal d’imposition + 17,2% de prélèvements sociaux).

Cela, ajouté au fait que le taux de rendement net d’une SCPI oscille entre 4,5 % et 6 %, en fait une bonne perspective d’investissement.  

En un mot, la SCPI européenne vous permet à la fois de défiscaliser et de diversifier : 

  • vous bénéficiez de la fiscalité du pays
  • vous accédez à d’autres marchés immobiliers potentiellement plus dynamiques.

Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?

Comment choisir son régime d’imposition ? 

En termes de fiscalité de SCPI, les revenus locatifs générés par vos parts sont considérés comme des revenus fonciers. Résultat : ils sont assujettis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Toutefois, la déclaration des revenus issus d’un placement en SCPI ne se fait pas de la même manière selon que vous soyez concerné par le régime micro-foncier ou le régime réel. 

  • Le régime micro-foncier : vous devez ajouter à votre base imposable le montant des revenus locatifs générés auxquels est soustrait l’abattement de 30 %. La somme totale est ensuite déclarée sur le formulaire 2042. 
  • Le régime réel : vous devez remplir la déclaration n° 2044. Si vous avez investi en SCPI de rendement, ce sont surtout les cases 111, 112 et 113 qui vous intéresseront. 

Comment déclarer une plus-value ?

S’il est possible d’investir en SCPI, il est également possible de revendre ses parts. La cession de parts de SCPI vous permet alors de bénéficier d’une éventuelle plus-value immobilière. Cette dernière est imposée au taux global de 36,2 %, soit : 

  • 19 % au titre de l’imposition forfaitaire ; 
  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. 

La SCPI peut vendre des biens qui font partie de son parc immobilier pour de multiples raisons. Comme les revenus financiers, ces plus-values sont intégrées directement à votre déclaration de revenus. 

Comment déclarer des revenus SCPI de source étrangère ? 

Comme vous le savez sûrement, il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI étrangère. Si vous faites ce choix, les revenus locatifs générés ne sont pas taxés en France, mais dans le pays où sont situés les biens en question. 

Bien qu’il n’existe pas de double imposition, il est tout de même nécessaire de remplir le formulaire n°2047 pour indiquer les gains perçus à l’administration fiscale. Rassurez-vous : vous n’aurez aucun calcul à réaliser vous-même. Il vous suffira de reporter les informations que vous aura communiquées la société de gestion dans les cases correspondantes.

Tout savoir sur la déclaration des revenus de SCPI

Sources

BOI-RFPI-CHAMP-30-20 - Bulletin Officiel des Finances Publiques

SCPI : comment ça marche ? - Ministère de l'Economie des Finances et de la Relance

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière - service-public.fr

Revenus fonciers - impots.gouv.fr

SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier - AMF

Article L214-114 à 118 - Code monétaire et financier

SCPI : comment bien s'informer ? - AMF

Articles de blog associés

Foire aux questions

🤝 Comment créer une SCPI ?

Les démarches pour créer une SCPI ne sont pas compliquées à condition de respecter les étapes suivantes :

  • avant toute chose, vous devez vous rapprocher de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour lui demander son approbation quant à la garantie bancaire apportée,  
  • il faut être au moins deux pour créer une SCPI,
  • le capital social constituant votre SCPI doit être supérieur à 760 000 €,
  • il faut procéder à la rédaction des statuts, ces derniers devant contenir les éléments indiqués à l’article 1835 du Code Civil. 
  • il faut rédiger une annonce légale en bonne et due forme,
  • enfin, vous devez déposer votre dossier complet au greffe du Tribunal de commerce du lieu où est situé le siège social de votre SCPI. 

🤝 Quel montant pour investir en SCPI ?

Chez Climb, vous pouvez investir en SCPI à partir de 1 000 euros. Toutefois, si vous visez la meilleure rentabilité possible, mieux vaut prévoir un montant de 20 000 euros pour votre investissement. 

🤝 Quand sortir d'une SCPI ?

Mieux vaut investir à long terme, entre 8 et 15 ans, pour bénéficier de la tendance haussière du marché immobilier, sans dépendre de ses fluctuations à court-terme.

🤷 Pourquoi investir en SCPI en 2023 ?

La SCPI dispose de deux atouts phares : elle permet d'investir dans la pierre, valeur refuge ; et elle est plus accessible que d'autres types d'investissements immobiliers. Bénéficiant également d'un rendement intéressant, elle vous permet de faire fructifier votre capital sans vous soucier de la gestion locative, puisque tout est pris en charge par la SCPI.

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Paramètres de la SCPI

Rendement annuel :

5 %

Délai de jouissance :

0 mois

Paramètres de l'investissement

Montant investi :

10 000 €

Durée investissement :

10 ans

Réinvestissement des dividendes :

0 %

Versement mensuel programmé :

0 €

Valeur de mon investissement à terme
10 000 €

Revenu mensuel moyen
36 €
(Cumul sur 10 ans : 4 375 €)

Évolution par année

CapitalDividendes123456789102k €4k €6k €8k €10k €12k €14k €

Les informations fournies par ce simulateur financier sont à titre indicatif seulement et ne constituent pas une offre, une sollicitation ou une recommandation d'achat ou de vente de tout produit financier, d'investissement ou d'assurance. Les résultats obtenus à l'aide de ce simulateur sont basés sur des hypothèses et des projections qui peuvent ne pas refléter les performances réelles ou futures des investissements.

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